本文来源：时代周报 作者：刘婷

房地产行业进入深度调整周期，房企面临着前所未有的挑战。大浪淘沙下，昔日蒙眼狂奔的企业陷入流动性危机，而长期保持战略定力的企业则获得弯道超车的机会。观察房地产行业里逆势发力的企业，华发股份（600325.SH）是最值得关注的样本之一。作为一家起源于珠海的房企，华发股份在当地家喻户晓，成为一张见证城市发展的名片。尽管如此，华发股份仍坚持走出舒适圈、扩大能力圈，立足珠海，面向全国，并在群英云集的华东市场抢夺市场份额。

在 2022 年业绩报告中，外界看到了华发股份 "4+1" 业务格局的实力。2022 年，华发股份华东大区全年完成销售 779.09 亿元，销售占比 64.79%，成为公司业绩 " 压舱石 "。珠海大区全年完成销售 181.09 亿元，销售占比 15.06%，稳居珠海龙头地位；华南大区全年完成销售 166.85 亿元，销售占比 13.88%。

多个区域合力下，华发股份稳居千亿阵营。过去一年，华发股份实现销售 1202.41 亿元，销售面积 400.9 万平方米，位列克而瑞 2022 年中国房地产企业销售榜第 18 位，较 2021 年提升 14 位，行业地位进一步提升。

(相关资料图)

夯实销售基本盘的同时，华发股份核心经营指标亦录得正向增长。2022 年，公司实现营业收入 591.90 亿元，同比增长 15.51%；净利润 47.26 亿元，同比增长 1.06%。

华发股份稳健的表现，获得各大机构高度认可。近日，中泰证券发布研报称，华发股份业绩稳健，销售排名持续快增，土储结构优质，财务状况良好。受房地产行业销售复苏所推动，维持公司 " 买入 " 评级。

财务稳健 投、融资端提质增效

长期以来，华发股份始终坚守风险底线，有效把握融资与投资战略平衡，深度优化债务结构，提高资金使用效能，" 三道红线 " 持续稳居绿档，为公司高质量发展打下了更加坚实的基础。

2022 年，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为 52.8%，净负债率为 71.7%，现金短债比 2.1，债务结构深度优化，三道红线保持绿档。同时，公司整体融资成本稳中有降，较 2021 年下降 0.04pct 至 5.76%。

在现金流管理上，华发股份始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额 722.67 亿元，同比增长 2.16%，资金回笼保持稳健态势；报告期末预收楼款达 871.64 亿元，较 2022 年年初增长 27.99%，待结算资源充沛。

稳健的财务表现能力、强大的经营实力，均是华发股份在资本市场上融资的强大背书。

过去一年，华发股份公开发行境内债券超 160 亿元；成功进入租赁住房类 REITs 百亿储架规模队列，存续份额位居市场前列；积极响应证监会支持房地产市场平稳健康发展的 " 新五条 " 政策，成为首批启动向特定对象发行 A 股股票工作的房地产公司之一，拟募集资金 60 亿元，目前该项工作已获上海证券交易所受理。

对外投资上，华发股份善于抢抓市场机遇，审慎精准拿地。年报显示，公司顺应国家的房地产政策导向，抢抓土地市场机遇，聚焦符合公司发展战略、条件优质的项目，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，报告期内成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。

报告期内，华发股份新开工面积 285.70 万平方米，竣工面积 660.39 万平方米。截至 2022 年年底，公司拥有土地储备计容建筑面积 386.38 万平方米，在建面积 1385.06 万平方米。

产品为王持续提升竞争力

过去，房企竞争要素以规模为主，规模越大越容易获得资金支持，更能形成品牌效应实现快速去化。如今，在全面去杠杆的背景下，开发商面临转型挑战。市场规模收缩后，开发商不得不在存量经营上下功夫。产品和服务，才是制胜之道。

企业间的竞争，不再局限于规模，而是转向产品、运营、资金等多个维度。一场综合实力的比拼，已经拉开序幕。

作为长期主义者，华发股份深谙产品之道。过去一年，华发股份始终坚持以产品品质为核心，传承工匠精神，积极实施 " 客户导向 " 的产品服务理念，通过全新优 + 产品体系 4.0，以绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度赋能品质人居，全面提升产品品质和服务标准，为客户打造更美好的居住生活，进一步提升公司核心竞争力。

产品力上，华发股份一方面有序推进全国多个楼盘项目的产品力提升事项，新产品线蓄势待发；另一方面强化设计执行落地，持续提高 " 优 +5g" 高质量建造体系应用率，全面夯实施工质量。

年报数据显示，华发股份已打造近 200 个匠心人居项目，多个项目获得广厦奖、亚洲不动产奖等国内外大奖，跻身克而瑞 " 中国房地产企业产品力 " 前 15 强，充分彰显公司在产品创新和产品力打造方面的优势。

多元发力 积极谋划第二增长曲线

房地产行业进入下半场，市场竞争格局从规模竞争转变为综合实力竞争，长期主义成为行业共识。天风证券认为，房地产行业投资逻辑将从 " 旧三高 " 向 " 新三高 " 切换，即由 " 高负债、高杠杆、高周转 " 转向 " 高能级、高信用、高品质 "。

以华发股份为代表的稳健型房企，在房地产行业的下半场迎来脱颖而出的机会。房地产业务之外，华发股份前瞻性布局，积极谋划第二增长曲线。通过保持业务协同，华发股份在商业、物业等领域均成绩斐然。

2022 年，华发股份紧紧围绕住宅主业发展需求，在保持主业稳步发展的基础上，商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补，并积极探索符合公司战略、适应市场环境的发展新格局。

一方面，华发股份商业运营稳步提质。公司商业板块全国化布局不断推进，截至报告期末已进驻全国 16 个重点城市。公司自营的各商业中心不断引入重点品牌，丰富业态组合，持续提升经营品质。公司同时加快提升写字楼招商业务，荣获克而瑞 "2022 年中国办公运管综合实力 TOP20"。

另一方面，华发股份上下游产业链稳步发展。华发房地产营销公司数字化营销成效显著；华发城市更新公司多个旧改项目取得进展；华实中建取得香港品质保证局认证，成功打入香港市场；华发优生活公司实现三条产品线、三条业务线全国化落地。

此外，报告期末，华发股份整合华发物业管理业务，积极探索房产开发与物业服务的协同联动机制，借此契机，建立健全客户服务体系，形成规范标准、快速反应、高效处理的客服机制，进一步提升公司产品服务力，共同助力公司高质量稳健发展。当前，公司以住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的 "1+3" 发展新格局业已成型。