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法治日报全媒体记者 王莹 通讯员 邱日鑫 蔡水清

很多购房者一时冲动草草签订《购房定金合同》，签订后发现很多重要细节没有谈清楚。在之后的洽谈中，碍于已支付购房定金，购房者往往处于被动，要么在合同条款上妥协让步，要么被以“定金罚则”为由拒退定金的两难境地。近日，福建省龙岩市长汀县人民法院审理了一起购房定金合同纠纷案件。

2022年4月，陈某夫妻看中长汀某小区房屋，当日便与卖方俞某及中介方签订《购房定金合同》，双方约定了房屋总价款，并约定同年5月15日前签订《房屋买卖合同》，俞某收取了陈某夫妻购房定金 5万元。定金合同签订后，双方就案涉房屋价款的支付方式等问题进行多次磋商，但因无法达成一致，未能按约签订《房屋买卖合同》。陈某夫妻诉至长汀法院，要求俞某退还定金。

俞某辩称，《购房定金合同》系双方的真实意思表示，应按约履行义务。《房屋买卖合同》未能签订系因陈某夫妻提出了不合理要求导致，俞某有权没收定金。

长汀法院审理认为，双方当事人在《购房定金合同》约定了房屋的总价款，但对付款时间和方式、过户手续办理等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无明确约定，还需进一步协商。合同签订后，陈某夫妻与俞某多次就合同具体条款进行协商，但无法达成一致，最终未能签订《房屋买卖合同》。其中，陈某夫妻提出在办理过户后再支付剩余5万元购房款属于磋商中的合理要求，俞某也无必须接受的义务，故双方均无违反公平磋商的行为。因不可归责于当事人的原因未能订立房屋买卖合同，双方均不存在违约。法院遂判决解除《购房定金合同》，由俞某向陈某夫妻返还购房定金5万元。

法官表示，案涉《购房定金合同》属于预约合同，其中已约定的条款对合同双方具有约束力，而对未决条款，则由双方当事人继续磋商，以达成正式的本约，即房屋买卖合同。在双方的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，比如否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。但如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不属于预约合同中违约情形。